房地产广告发布规定发布 房地产广告戴上“紧箍咒”

　　据经济之声《天天315》报道，生活中，我们经常可以看到“买房就能上××小学”的售楼广告语，把名校和楼盘捆绑在一起销售来吸引家长的眼球。不少家长会狠心接受比周边高出一大截的房价，为的是给孩子买一份优质教育保障。但实际情况是，很多家长遭遇了“伪学区房”，虽距离名校很近却进不了名校，或者买房之初广告里承诺的配建名校始终不见踪影。

　　近日，国家工商总局发布《房地产广告发布规定》，要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。规定中明确，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　可以说，是为房地产广告戴上了“紧箍咒”。

　　关于这个话题，经济之声特约评论员张立栋，北京潮阳律师事务所律师郑传锴作出了分析评论。

　　经济之声：这个规范真的能落地吗？

　　郑传锴：我个人觉得这个规范落地的可能性还是有的，但问题是它落地的效果能不能达到预期，这是我最关心的。首先这个规范的层级很高，是一个部委发布的普通规章，强制力也是比较强的，但开发商是有“无穷智慧”的，之后它会展现出什么“智慧”是我比较关心的。在它实行之后，一旦产生相应纠纷，如果买房人以该项规章来主张自己的权利，法院在司法裁判的环节应该如何适用是我最关心的。作为一个职业律师，我肯定关心效果，说白了就是“不看广告看疗效”。

　　张立栋：这件事从两个方面看，一个就是新的法规出台之后，法院的受理体系，包括司法的配套措施能不能跟上。另一个层面就是从消费者的角度来说，以往也对这种类型的广告，好像也比较淡定，只有真正遇到问题之后才会想起维权，但是如果没有牵扯到这个问题的时候，大家也不太较真。然后监管可能也是比较模糊的处理方式。

　　经济之声：在我们的节目里，关于买了伪学区房的投诉比较多，比如一个楼盘开发了好几期，第一期开盘的时候，开发商可能给教委或者地方政府一笔钱，孩子们就可以进入周边的那些大家理想当中的好学校。因为前面已经有买房人的孩子确实是进了这个学校，后面蜂拥而至大家都开始买。那么第二、第三期开发商可能就不交钱了，这个时候也许它给你的理由就是划片改了，或者政策变了，有很多所谓的不可抗力。买房人要维权非常难，他们不可能把这些写在合同里。

　　郑传锴：消费者在重大消费的时候，尤其是买房、买车、金融理财消费的过程中，一定要把整个洽谈的全过程留有相应的证据。比如我买房的时候，把开发商所有的书面广告我全部收集了。我在谈这个房子，包括它给我介绍楼盘的过程中，我带着录音笔，把所有的内容进行了录音。在签署合同的过程当中，我请了专业的房地产律师帮我审查合同。这是我买房的时候做的，而现实情况就是在我买房的过程当中，确实出现了纠纷。当我把证据摆出来之后，开发商在诉讼之前就跟我达成了和解。因为我在买房之前整个洽谈过程当中的取证是相当充分的，开发商也不傻，他也有律师帮他评估将来面临的诉讼风险，然后做出了一个合理的选择。所以我建议消费者在买房的过程中一定要充分收集证据，不要一拍脑门觉得差不多就签了，因为我们消费者输不起。消费者在面临这种重大消费的时候，一定要摆正心态，任何人都是不可信的，任何公司都是不可信的。我们的证据规则规定，就是以侵犯他人合法权益的方法取得的录音，比如在不道德、不人道，或者侵犯他人隐私的情况下取得的录音，不得作为定案依据。但是我们在公开洽谈一个正常的商务活动，完全是可以作为证据使用的。

　　张立栋：以前我们在节目中也多次提醒，即便您买一个价格并不是特别高的产品的时候，这种取证的意识还是要有的，比如说保留好小票、发票等等。而关系到你重大利益的时候，比如买房、买车以及其他一些大型物品的购买，更需要有这方面的准备。可能你没有专业的录音或者录像设备，至少有一点是可以解决的，就是你在签合同之前把合同交给专门的律师去看一下。现在中国消费者整体的这种找律师的概念还不够强。

　　经济之声：虽然广告中不可能再说学区房，但对于消费者而言，不能说广告里头干净了，咱们就完全相信了宣传。很多时候宣传并不只是在广告当中出现的，可能是在洽谈当中说了，主管部门没法管，维权还是靠自己。另外还有一个明确的规定，房地产广告中的项目位置示意图应当准确、清楚、比例恰当。

　　张立栋：以前也遇到过一种情况，它把售楼处和楼盘的位置进行模糊和混淆。这种非常具有误导性的地图，我相信通过法律的约束，或者通过这种行业政策的约束，以后再呈现给消费者的，最起码要是一个标准的地图，至少比例要对。

　　经济之声：另外要提示大家，房地产广告当中提到面积的时候，应当标为建筑面积或者是套内建筑面积，并且不能有升值或者投资回报的承诺。

　　郑传锴：“投资回报”这块也有其他的相关法律规定，我们有一个关于集资诈骗的司法解释里就包含这种有明确的投资回报的明示，而且采取明售暗租或者其他资金运作方式来进行售楼的，被定义为集资诈骗。

　　经济之声：那么，如果没有按规定执行，房地产商会受到什么样的处罚？这好像并没有明确。

　　郑传锴：规定里头没有明确违法的后果，但是我们预期，如果它存在明显的广告违法和误导性宣传，消费者可以主张“退一赔三”的权利。因为一旦遇到房地产纠纷，那都是非常大额的，通常要经过诉讼解决，这里头还有一个法院的自主裁量权，原来是退一赔一，曾经有法院判过，但是目前的消法规定是退一赔三，没有任何的一个房地产商能承受住这样的惩罚。