是写字楼还是公寓？ 当代置业太原项目被指欺诈销售

　　近日，《经济参考报》记者接到关于香港上市的内地房地产企业当代置业旗下位于太原的万国城MOMA项目涉嫌“欺诈”销售的举报。

　　对此，有法律界人士表示，若企业真的存在违约，企业将承担相关责任，业主可以要求退房或让开发商赔偿损失。

　　是写字楼还是公寓？

　　李女士是一家私营公司的老板，为改善现有的办公环境，于2013年购买了位于山西省太原市长风桥西太原万国城MOMA项目——“长的中央9号”。但没想到，2015年10月1日收房时，李女士发现，始终对外对内一致宣传口径为写字楼的9#楼，摇身一变成为了公寓。

　　李女士表示，自己于2013年5月份交付定金，购买位于9#楼的写字楼，“它从2013年开始到交房之前的所有宣传都显示9#楼是写字楼，宣传手册、门户网站、样板间和图纸都显示是写字楼。”

　　但李女士也表示，她在2013年9月份签订买卖合同时发现，合同书上显示的是“公寓”而非“写字楼”，当即提出质疑，但被销售人员以“该合同是格式合同，不存在问题，商用公寓即写字楼”搪塞。李女士说，购买该“写字楼”的多数业主为万国城小区的老业主，相信开发商信誉，且对“公寓”没有概念，并且在办理按揭时利率高、首付高、贷款期限短，更坚信自己购买的确实是写字楼。

　　“如果不是用于办公，业主不会整层购买。”同是购买了该项目的业主张先生表示，9号楼共计33层，每层约为931平方米，其中整层购买的业主多达18余层，甚至一位业主一次性购买了7层，都是为将来办公使用或者以写字楼出租使用。“但建成后发现，由于根本不像销售人员所说的‘房屋能够整拆重组’，无法打通整层，这意味着连最基础的办公门禁系统也无法解决。”

　　多位业主也表示，他们于2015年10月份接房时看到的实际房屋与宣传相去甚远，房屋结构与图纸严重不符。“我们买房时看到的布局是‘回型结构’，这种结构便于办公，而实际上房子每层都被分割成了8个小房间，每间房里都有一根1.6m*1.9m的柱子，房屋根本不能打通，也就不能用来办公。”李女士说。

　　业主张先生也指出，9#楼实际上是由住宅变异而来。“经过查看，开发商为了改变9#楼住宅的本性，把住宅内的厨房去掉，减成一个仅保留上下水接头却无实际墙体、也无天然气和烟道的畸形的、无法正常使用的所谓的‘公寓’。”

　　同时，9#楼与其他栋的住宅价格也有一定差距。万国城MOMA业主孙女士告诉记者，自己同时购买了万国城2期9#楼写字楼与10#楼的住宅，位于10#楼21层的住宅为13500元/平方米，11层住宅为12300元/平方米，且住宅均为精装修，而毛坯房的9号楼均价则高达15000元/平方米，“花了写字楼的钱却买了一个既非写字楼又不能住人的怪物。”孙女士说，直到现在，9号楼的物业费标准依然按照高层公寓(用于办公)4.38元/月/平方米，户型契税标准也是4%。

　　回避的开发商

　　针对上述问题，《经济参考报》记者联系了当代置业集团相关负责人，其回复称：“看到各位业主的诉求，着实让我们心中充满了感激。这份感激源于我们对MOMA这个家园的共同目标完全一致……当代置业成长的这15年里，所有口碑都源于每一位客户的认可……”

　　但当记者问及9#楼房屋性质时，当地置业相关负责人回复称，2013年起销售的太原万国城MOMA9#楼项目，是在2007年通过招拍挂形式获取的地块，用地用途为公寓及商业用房项目，具体规划用途详见各单体规划许可证，而最终使用用途视业主自行需求而定。

　　对于业主因办公而整层购买，当代上述负责人再次声明，由于项目9#楼所在为万国城MOMA(太原)项目C地块公寓及商业用房项目，土地性质为商务金融用地，按照国家及太原法律法规，此类房地产项目不限购，可以多套购买。

　　记者看到，由太原市住房和城乡建设委员会出具的《建设工程竣工验收备案表》显示，9#楼项目为建筑面积3.17万平方米的公寓。太原市公安消防支队所提供的《建设工程消防验收意见书》更明确指出，9#楼为地下二层，地上三十三层。其用途分别为地下一、二层为设备用房和住宅大堂及物业用房，首层为商业服务网点和住宅大厅，第二至三十三层为塔式住宅。

　　“购房时销售人员展示的为整层平面图，图中标注了房间分割事宜，施工过程中当代置业作为开发商严格要求总包方和施工方按照图纸施工，并经过政府部门验收，按时获取了《建设工程竣工验收备案表》。”当代方面负责人说。

　　但值得注意的是，直到目前，相关网站对于9#楼的宣传仍然为太原万国城moma“长风中央9号”90-900㎡平面自由空间组合写字楼。同时，李女士所提供的购房房型户型宣传页上，当代置业所描述的是“私享整层办公尊荣，彰显企业国际化的商务形象，自由分割，边工作边养生；为企业员工提供人性化办公环境。”并没有任何公寓类、住宅类描述。此外，万国城MOMA刊发的万国城报2015年10月版中也明确显示，9#楼房屋类别为写字楼。不仅9#楼，记者了解到该项目16#楼也存在类似问题。

　　对此，太原市房管局相关负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示，山西省政府、山西省住建厅、太原市房管局多个部门已关注到该事件，但由于从拿地、审批、规划等行政审批过程中，其所上报内容均为公寓，因此，手续方面不存在差异问题，执法较为困难。

　　“省里多次找了相关部门、当代负责人与业主进行交涉，但由于当代方一直躲避，派出的交涉人员仅是办事人员，没有任何职务权力，因此数次交涉均以失败告终。”上述房管局负责人说，虽然政府多次要求当代方的项目负责人过来沟通，但派来的却是办事员，其回答也仅为“我回去汇报”，所以屡屡调解失败。

　　山西省消费者协会投诉部主任刘丽敏告诉记者，类似的房屋侵权案件在山西常有发生，开发商为了追求不属于自己的额外利润，明知故犯，使用推诿、扯皮等手段消耗业主的耐性，消协没有执法权，因此多数房企对投诉置之不理。

　　记者了解到，事实上该地块本属商业属性，可直接盖为写字楼不需做任何变更，但当代仍选择冒险盖公寓，究其原因，一位当地开发商告诉记者，2012年、2013年时，房地产市场正是由下行转好趋势，且商业楼库存积压较为严重，因此，太原当地银行对于商业部分贷款基本暂停，如果不涉及居住功能，一般贷不到款。“或许这是他们冒险盖公寓的主要原因。”

　　当代或涉欺诈销售

　　对此，中国房地产业协会法务部主任康俊亮表示，一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不具备法律约束，要以合同为准。“但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”康俊亮说。

　　从事法务工作的律师关宁表示，根据国家工商行政管理总局《房地产广告发布规定》规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第二，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第三，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

　　关宁同时指出，《消费者权益保护法》第26条规定，经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻免除其损害消费者合同权益应当承担的民事责任。“因此万国城方面误导业主所签订的所谓格式合同其法律效力有待商榷，且涉嫌欺诈。”

　　康俊亮表示，在这个项目中，购房人如果认为开发企业的宣传资料与合同关于房屋用途规定不一致，不符合自己购买房屋时的预期用途，可以根据合同的约定通过司法途径解决，一般情况下商品房买卖合同都有争议解决条款，或诉讼，或仲裁，具体选择哪一种要看合同的约定。如果法院判决或仲裁机构裁决，开发企业违约，那开发企业就要承担违约责任，业主可以要求退房或让开发企业赔偿损失。但需注意的是，如果法院判决或仲裁机构裁决开发企业不违约，业主的退房或要求开发企业赔偿损失的要求也就得不到支持。

　　由于目前还未能走入法律程序，对于双方责任仍未能认定，因此，《经济参考报》记者将对该当代万国城项目的后续情况继续关注报道。